Ипотека: понятие, сущность, отличительные черты. Особенности земельной ипотеки

Передача кредитору предмета залога до момента исполнения должником своего обязательства (заклад) невозможна в отношении недвижимого имущества (земельных участков, зданий и строений, предприятий и других имущественных комплексов).

Возможность залога с оставлением вещи у залогодателя привела к появлению у залогодержателя не права собственности на предмет залога, а особого залогового (вещного) права. Суть его заключается в возможности требовать продажи заложенного имущества (не принадлежащего залогодержателю – кредитору, т. е. чужого) и удовлетворения своих требований из его стоимости преимущественно перед другими кредиторами.

Экономическая сущность залоговых отношений представляет собой отношения между заемщиком (залогодателем) и кредитором (залогодержателем) по поводу имущественного обеспечения обязательств под выданный кредит.

В организационном плане залоговое кредитование представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации инвестиционных и коммерческих проектов (см. приложение А). Условия кредитования тесно связаны с оценкой имущества, правовым и методическим обеспечением, спросом и предложением и зависят от целей участников ипотечного рынка, организации и координации процесса предоставления ипотечного кредита, отслеживания выплаты процентов по кредиту и т. д. В соответствии с применяемыми процедурами ипотека является способом обеспечения выполнения основного требования, например, по кредитному соглашению.

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) в случае неисполнения этих обязательств имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами [42, с. 73].

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

1) это способ обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д.;

2) в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость;

3) предмет ипотеки всегда остается во владении должника, который остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого предмета, но лишается права распоряжения им на время залогового периода;

4) договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной;

5) при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека);

6) в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Земля как предмет залога имеет некоторые преимущества перед другими видами залогового обеспечения. Эти преимущества заключаются в постоянстве местоположения, способности создавать прибавочную стоимость, тенденции повышения стоимости. При этом физически конкретный земельный участок как предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. По сравнению с другими видами недвижимости ипотека земельного участка является наиболее надежным и реальным обеспечением возвратности кредита.

Основное преимущество земельно-ипотечного кредита заключается в его долгосрочности и достаточно большом размере ссуды, что дает возможность заемщику, с одной стороны, более обоснованно планировать свой бюджет и уверенно развивать производство, а с другой – ускорять оборот капитала и получать дополнительную прибыль. Ипотечные кредиты удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Это особенно важно в условиях переходной аграрной экономики, в которой основными субъектами кредитных правоотношений являются малые и средние сельскохозяйственные коммерческие организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, индивидуальные предприниматели и другие хозяйствующие субъекты. Присущая этой отрасли высокая капиталоемкость и относительно низкая фондоотдача, несовпадение по времени периодов затрат и получения доходов диктуют необходимость специфических форм кредитной помощи банков сельскохозяйственным товаропроизводителям.

Еще по теме:

Классификация ссуд, критерии оценки их качества
Риск кредитования заемщиков зависит от вида предоставляемого кредита. В зависимости от сроков предоставления кредиты бывают кратко-, средне - и долгосрочные; от видов обеспечения - обеспеченные и необеспеченные, которые в свою очередь могут быть персональными и банковскими; от специфики кредиторов ...

Действующая практика имущественного страхования в Республике Беларусь
Страховой рынок, являясь частью финансово-кредитной системы, затрагивает практически все аспекты деятельности общества и относится к важнейшим национальным приоритетам, поскольку призван способствовать обеспечению стабильного развития экономики и социальной сферы. Страхование является защитным экон ...

Расчеты по инкассо
Инкассо (англ. "collection", фр. "encaissement") является одной из старейших банковских операций. В отличие от расчетов по аккредитиву, при использовании участниками внешнеэкономического контракта расчетов в форме инкассо управомоченная на получение платежа сторона (продавец), в ...