Ипотека: понятие, сущность, отличительные черты. Особенности земельной ипотеки

Ипотека впервые возникла в Древней Греции, в Афинах, что было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

Этимологически термин «ипотека» (от греч. hypotheke) означает залог (заклад) недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех правовых категорий:

- залога недвижимого имущества в целях получения специального кредита – ипотечного или ипотечной ссуды (правовая функция ипотеки);

- закладной – долгового свидетельства, подтверждающего право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству;

- ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости (экономическая функция ипотеки).

Таким образом, термин «ипотека» может обозначать, с одной стороны, форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом, а с другой – подразумевает сам процесс получения, обслуживания и возврата долгосрочного кредита под залог недвижимости [32, с. 29].

В энциклопедическом словаре Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона [50] указывается, что ипотека представляется для кредитора самым верным средством получить обеспечение. Ипотека есть вещное право, но оно становится вещным лишь с внесением его в подлежащую книгу. Ипотечное право имеет дополнительный характер и самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. В связи с этим начало специальности ипотеки заключается в точном определении суммы, до которой ипотека простирается, и недвижимости, являющейся предметом обеспечения. Правооснованием ипотеки может быть закон, договор, завещание и судебное решение. Вследствие этого ипотеки бывают законные, договорные, завещательные, судебные.

Залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Если одно лицо должно по какому-либо основанию уплатить другому определенную денежную сумму (вернуть долг по кредитному договору или договору займа, оплатить стоимость приобретенной вещи, выплатить деньги в возмещение причиненного вреда и т. д.) либо произвести в пользу этого лица определенную работу и передать ему готовый результат, то в случае неисполнения такого обязательства возникает вопрос о возможности принуждения должника к выполнению своей обязанности либо о компенсации им кредитору причиненных убытков.

Кредитор, особенно при значительной сумме долга, может потребовать выделить из состава имущества должника определенную вещь (или другое имущество) с тем, чтобы в случае неисполнения обязательства обратить взыскание на конкретное имущество. В данном случае кредитор предоставляет должнику не личный кредит, основанный лишь на доверии к его личности, а обеспеченный имуществом. Следовательно, под ипотечным кредитом понимается сумма средств, предоставленных в заем под залог недвижимости (в ипотеку).

Таким образом, ипотека земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества является разновидностью залога в обеспечение исполнения обязательств. Под обязательствами понимаются как действия по передаче имущества, выполнению работ, уплате денег и др., так и воздержание от определенного действия.

Еще по теме:

Система расчета и взаимосвязь показателей рентабельности банка
Рентабельность (прибыльность) коммерческого банка является одним из основных стоимостных показателей эффективности банковской деятельности. Рентабельность представляет собой относительное измерение прибыли банка. Если прибыль рассчитывается как разность между доходами и расходами банка, то рентабел ...

Правила членства в торговых системах ММВБ на примере рынка государственных ценных бумаг и денежного рынка
Рассмотрим основные положения по членству в Секции государственных ценных бумаг и денежного рынка Любое юридическое лицо, отвечающее требованиям, сформулированным в настоящих Правилах, может стать Членом Секции. Кандидаты в Члены Секции подают Заявление по установленной форме в Совет Секции К заявл ...

Cтрахование финансовых рисков банков
На сегодняшний день более 90% предприятий малого и среднего бизнеса осуществляют свою деятельность за счет кредитных ресурсов (банковские кредиты, лизинг), и поэтому банк либо лизинговая компания выдвигают в качестве обязательного условия страхование объекта залога или лизинга. По экспертным оценка ...